2021年房地产市场的主基调之一，就是调控。
一方面“房住不炒”力度再次加强；另一方面受金融政策以及三道红线影响，市场下行趋势明显。
“降价潮”随之席卷而来，甚至部分城市还出台了“限跌令”。
房地产行业牵一发而动全身，当市场出现非利好因素，就会迎来不理智的竞争思维，而*直接的应对方式就是降价促销。
降价促销确实能带来一定的销售提升，但从长期影响与项目未来交付的角度看，却并非一剂良药。
01
地产新逻辑
市场风向已变
要看清其中的逻辑关系，需结合楼市调控政策、房企开发模式、置业心理等进行解读。
首先楼市调控政策方面，今年前7个月全国房地产调控多达352次，平均每月的调控次数高达50次。
而7月房地产自上而下的调控政策多达66次，刷新年内纪录；8月份单月楼市调控次数高达62次。
伴随调控力度加强，各城市也相继出台了系列政策。如8月份，杭州、成都在优化购房资格等方面，祭出“双响炮”。
主要从加强住房限购、完善新建商品住房销售管理、规范市场秩序等三方面，进一步加强房地产市场调控。
政策调控的本意是进一步深化房住不炒，同时稳步推进住有所居，推动房地产行业健康平稳运行。
不过，受金融政策收紧及市场下行的影响，房企的日子并不好过。
这就涉及房地产行业的开发模式，虽然饱受诟病的“高周转”模式已被大部分房企抛弃，但这个模式的影响依旧在持续。
因为通过高周转，一些房企实现了超预期的发展目标，甚至获得了千亿房企、百强房企等名头。
即使高周转模式被否定，但一家房企的模式要彻底改变不是那么容易的。所以一些高周转的习惯，依旧存在于房企的经营策略中。
“高周转”运营模式核心有两点，一是金融政策支持，二是项目快速推进。
但当三道红线等政策出台后，就已经从金融端限制了高周转。
而要继续维持项目的快速落地，保证企业的发展，就需要加快销售节奏，从置业端获得资金支持。
如果说市场一路向好，这个模式或许还能助推房企前进，但问题就在于市场没有那么火爆了。
销售端不给力，资金流动不起来，甚至自身生存都是问题。在这个阶段，“降价促销”所带来的风险就变得非常高。
02
降价与危机并存
风险到底有多大？
降价促销*显而易见的影响，就是项目在交房、入住时可能会产生相关问题。
据中消协数据统计：自2017年以来，全国消协组织受理房屋投诉案件逐年增加。
2020年，房屋投诉案件共13076件，较上年增长19.5%。2017-2020年，房屋投诉量始终处于高位运行。
数据来源：中国消费者协会，风财讯智库整理
2020年，消费者对于商品房的投诉主要集中在合同纠纷、虚假宣传、售后服务和质量问题，这四项占比达82%。
合同纠纷主要包括违规售房、违规收存预售资金、霸王条款、延期交房、开发商私自修改规划等。
数据来源：中国消费者协会，风财讯智库整理
烟台的纠纷案例也屡见不鲜，交房质量不达标、烂尾、逾期交房……即使比较知名的品牌房企近年来也接连爆雷，进一步打击了市场信心。
值得注意的是，涉及2020年及之前交付纠纷的这一批房子，是17、18年左右售出的。适时地产行业正处于上升期，众多房企将高周转作为企业发展的指导方针，由此埋下了隐患。
这个阶段，有些城市买房还是要靠抢的。彼时烟台市场由于库存量不足，也迎来了一波抢房热潮。
在市场上升期，都会因为高周转而出现交付纠纷。
而现在，在这两年多的时间里金融政策收紧，市场热度大不如前了……
甚至原材料价格都在疯狂上涨，例如10月8日，钢材价格再破6000元/吨，每吨上涨80元~100元不等。与门窗密切相关的PVC材料上涨了2.76%，*价格甚至突破了12000元/吨;密封胶条原材料“有钱无货”……
陶瓷、涂料、防水、照明、定制家居等建材家居企业也迎来新一轮涨价潮。
在这个阶段降价，符合常理吗？符合市场规律吗？
不论从哪个层面考虑，当前市场并不具备降价的基础。而这些选择通过降价促销吸引购房者的房企，要从哪里找回“羊毛”？
地价已定，营销费用不能少，人工成本在增加，能做的就是降低建筑标准：选用便宜劣质的建材、精装标准打折、园林减配……
所以降价往往就意味着降标，那些降价时买的房子，后续交付就存在较大的隐患。尤其在市场下行阶段，降价蕴藏的风险更大。
在这方面，消费者吃的亏太多了。
关于这个问题，《问政烟台》即将举办专题节目。目前这则信息的留言区已经有超过30条的内容，均是控诉某个具体项目的留言。
这背后可关乎到一个个家庭的实际利益。
所以降价促销是什么？
只不过是换个形式继续高周转，改头换面后，里子还是那一套。
03
大变局开启
危机中的新机遇
层出不穷的降价促销信息，不但影响了市场的平稳健康运行，而且也没有为当事企业带来预期的销售提升。
所以一些城市在降价潮出现后紧接着发布限跌令，但从市场调节的角度看，限跌令反而会带来负面作用。
真正能够带领房地产行业健康发展的，应该是来自行业自身的力量。
通过品质的坚守、产品力的突破，维护行业的根本价值，保障业主居住品质的提升。
让房价，真正反映到居住升级中。
城市层面，则应该配合地产行业的积极信号，给与支持并作出正确引导。在房住不炒与住有所居的方针指导下，促进行业的健康发展。
对烟台市场而言，正在逐渐释放这样的积极信号。
此前，烟台房协经过调研，共同发布市场健康发展倡议：提出包括保证工程质量，保证如期交付，保证老百姓合法权益，全力做好三保措施等一系列政策。
同时将商品住房现房销售纳入管理，进一步完善市场规范。
而在本次“降价潮”中，烟台多家房企保持着质量优先的原则，即使市场下行，坚持不降标、不降价，为市场带来了积极影响。
这其中，既有各大品牌房企，也有本土国企城发等房企。
从发声的房企中也能够看到，目前房地产行业的格局正在进一步变化。以往品牌房企与本土房企在产品设计、品牌认知等层面的差距，正在逐渐消失。
就以城发为例，其实城发一直以来就坚持“市场上行不暴利，市场下行不盲目降价”的生存策略，不用价格比拼市场，只用品质换取市场认同。
从城发康和新城到城发泰颐新城，这种坚守品质的态度，赢得了市场的广泛认可，更赢得了广大业主的口碑认同，这是这家房企虽然开发项目不多，但是每一个项目建完就售罄的原因所在，其稳健的工作作风是目前房地产开发企业中的一股清流。
在这次“降价潮”中，市场预期本土房企会面临困局，毕竟整体规模与品牌房企难以比较。
但是对于城发来说，在城发·云悦府这个项目当中，不仅没有降价动作，还在继续进行产品力创新，显示了其作为本地国企深厚的开发实力及在当今飘摇的市场当中稳健的营销定力。
城发·云悦府效果图
这样的行为同时也保证了房企的健康发展。
也正因为这种长期一以贯之的信念坚守，保障了购房业主的切身利益，更是为企业赢得了未来的发展空间与机遇。
所以目前市场上盛行的降价促销，已经不是简单的市场周期性调节，而是一次行业自上而下的重新洗牌，只有真正为消费者建品质保证房子的房企才会继续生存下去。
消费者应该看到，如今房地产的逻辑已经变了，国家多次强调“房住不炒”“住有所居”的信号十分明显：
政策要稳步推进、市场要平稳发展、房价要稳定运行、居住要不断升级。
再次出现去库存房价大涨的机会，不会再有了。
所以房地产行业依旧有发展机遇，但这一次考验的是真实力。“真金不怕火炼”，能够坚守初心，为行业带来积极推动力的房企，会继续稳定快速发展，比如城发。
而那些爆雷、纠纷不断、靠低价低质量竞争的房企，将会逐渐被市场所抛弃！
所以，这次“降价潮”其实可以看做市场的一次“照妖镜”，透过房企的营销策略及产品呈现，能够帮助我们筛选优质企业。市场下行，降价无效。坚守初心，方得始终。
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