烟台市蓬莱区的设立，对烟台的意义到底有多重大？

烟台市蓬莱区的设立，对烟台的意义到底有多重大？6月22日上午，山东省政府发布了“关于调整烟台市部分行政区划的通知”，通知说： 

撤销蓬莱市、长岛县，设立烟台市蓬莱区，以原蓬莱市、长岛县的行政区域为蓬莱区的行政区域，蓬莱区人民政府驻登州街道钟楼东路1号（原蓬莱市政府驻地）。

烟台市采用“内涵式扩容”的方式实现了部分行政区划的调整。烟台的此次扩容，意义非常重大，因为它开创了“新型城镇化时代”的一个重大先例。

上图是山东行政区划地图，可以看出烟台除了市区之外，还代管蓬莱市、长岛县、栖霞市、莱阳市、海阳市、龙口市、招远市、莱州市等7市一县。 

此次是把蓬莱市、长岛县合并为蓬莱区。

原蓬莱市的陆地面积1007平方公里，总人口41万人；长岛县由151个岛屿组成，其中有居民岛10个。岛陆面积56.8平方公里，海域面积3541平方公里，总人口4.15万人。 

可以看出，无论是蓬莱市还是长岛县，人口都不算多。

至于烟台，则是知名度非常高的地级市。在中国“非省会地级市”经济总量排名中，烟台一直比较靠前，稳居前8名。至于烟台的经济总量，一度在很长时间里压制着省城济南。 

截止2019年末，烟台常住人口714万人，城镇人口467万人，城镇化率65.42%，全市陆地总面积1.37万平方公里。由于此次是内涵式扩容，所以烟台的经济总量、人口和陆地面积都没有变化。只是说烟台市直接管理的面积、人口增加了。

 那么问题来了：山东在把莱芜并入济南（2019年1月）之后，为什么第二个就选择了让烟台扩容，而不是青岛或者其他城市，这里面有什么玄机？

*，烟台的“内涵式扩容”，跟山东希望推进“渤海湾跨海通道”或许有关。

所谓“渤海湾跨海通道”，就是在山东半岛和辽东半岛之间，修建一个桥隧结合的跨海通道。而这两个半岛*近的地方，就在蓬莱和大连（旅顺）之间（上图）。

上图是山东辖区的轮廓。可以清楚地看到：如果修建渤海湾通道，从节省成本角度看，必然经过蓬莱和长岛。把蓬莱市、长岛县统统撤销，都变成烟台的蓬莱区，可以避免很多扯皮的事情，有利于推进通道的规划建设。

 渤海湾跨海通道长度为港珠澳大桥的两倍，建设成本极高，国家未必能在短期内启动这个项目。但山东和辽宁两省，对这个项目都寄以厚望。 

第二，烟台是山东三大经济强市之一，实力仅次于青岛、济南。做大烟台，有利于带动全局，并可以“平衡青岛”。

2019年，青岛、济南和烟台三市的GDP分别为11741亿元、9443亿元、7653亿元，为山东的前三名。但由于地理因素，山东省划分的3大经济圈里，烟台跟青岛被放在了一起，只能成为青岛的副中心。

青岛是计划单列市，相当于经济上的直辖市，从长远看未必一直留在山东。而济南和烟台就不同，他们不可能有别的选择。 

站在这个角度看，做强烟台显然对山东长远发展更为有利。 

下面谈谈此次烟台扩容的*玄机——长岛县被取消的历史意义。 细心的读者可能已经发现，在这次烟台扩容中，长岛的“番号”没有了。即便仍然有“番号”，也已经不是一个县处级区域的“番号”了。因为“蓬莱市+长岛县”得出的答案是“蓬莱区”。而区政府，就放在了原来的蓬莱市政府。

长岛县为什么没有变成长岛区，而是被降格了？ 原因很简单：这是一个收缩型城市。 

而收缩型城市*终的出路，就是降格，或者被“合并”。

“收缩型城市”是国家发改委在2019年4月印发的《2019年新型城镇化建设重点任务》首次提出的一个重要概念。当时的表述是： 

收缩型中小城市要瘦身强体，转变惯性的增量规划思维，严控增量、盘活存量，引导人口和公共资源向城区集中。

 所谓“收缩型城市”，说白了就是人口不断减少的城市。发改委之所以提出这个新概念，是因为中国的人口红利已经终结，未来城镇化将呈现新特点，那就是强者恒强、弱者更弱。

国家为什么在*近两三年提出“新型城镇化”的概念，就是要适应这个新时代。未来中国的城镇化，一定是大城市化，并围绕大城市构建都市圈、城市群。很多中西部、东北地区，甚至华北地区的四五线城市，将沦为“收缩型城市”。

 对于这种城市，国家态度是“严控增量、盘活存量，引导人口和公共资源向城区集中”。这里说的增量和存量，其实是占用的土地。说白了，就是要把人口集中起来，腾出耕地发展农业。 到了今年4月发改委印发的《2020年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务》，表述变为： 

优化行政区划设置。统筹新生城市培育和收缩型城市瘦身强体，按程序推进具备条件的非县级政府驻地特大镇设市，有序推进“县改市”“县改区”“市改区”，稳妥调减收缩型城市市辖区，审慎研究调整收缩型县（市）。全面完成各省（区、市）设镇设街道标准制定工作，合理推进“乡改镇”“乡（镇）改街道”和乡镇撤并。

 看懂了吗？国家未来考核地方政府政绩的时候，将主要看你是否有增量人口，如果人口不断增加，一个城市可以增设行政区，甚至镇可以升级为市。而人口流失的“收缩型城市（区）”，要“调减”其下属的区，合并下面的乡镇。 

换句话说，有增量人口，才能有更多的乌纱帽；反之，人口流失之后，乌纱帽的数量将减少，品级还将下降。 

为什么各地都在降低*门槛，积极争夺人口？为什么山东连乞丐都鼓励在当地*？归根到底，因为人口才是未来发展经济*重要的，也是政绩考核的核心！

 我们不妨看一下，2011年到2018年长岛县跟人口相关的几个指标的变动情况（2019年统计公报没有查到）： 

1、2011年末全县总人口为43040人；2018年总人口为41489人。7年间下降了3.6%。

2、2011年末全县普通*有学生2918人，2018年末为786人。7年间下降了73%。

3、2011年末全县*生共有1581人，2018年未为891人。7年间下降了44%。

4、2011年末，全县住宅电话用户14589户，2018年末为7219户。7年间下降了51%。

5、2011年末，全县移动电话用户73701户，2018年末为57000户。7年间下降了23%。

 从上面数据可以看出，长岛县在2011年到2018年期间，有大量人口流失。官方公布的人口数据只下降了3.6%，显然是严重低估的。从移动电话和*生人数判断，长岛县实际生活的人口至少下降了30%左右，估计都迁移到了蓬莱或者烟台市区。

其中*生下降的比例，更是令人触目惊心。

人民用脚投票，去更容易谋生的地方，去公共资源更好的地方，这是全球城镇化的基本规律。

长岛县被撤销，*终融入蓬莱区，是历史的必然。苏联解体之后，西伯利亚地区上万个村镇被废弃。在西班牙，目前有数千个小镇正在逐步消失。在日本，只有东京有人口增量，其他城市人口都在减少…… 

未来，中国会有很多“长岛县”在行政区划调整中消失，淹没在历史的深处，而中心城市会不断变大。

这就是“烟台的一小步”和“中国的一大步”。

之前，虽然玉门老城、鹤岗因为人口流失、房价低迷而广为人知，但在行政区划上消失的*个“收缩型”的县，却是烟台的长岛县。或许，这是历史必然中的偶然。 在这个过程中，那些看不清楚城镇化大趋势的人，财富终将化水。在人口流失的城市，尤其是其郊区、新区，房价将跌破成本价，甚至跌破“废品收购价”。

另一方面，撤销蓬莱市、长岛县，设立烟台市蓬莱区，也破解了烟台修建地铁需“市区常住人口原则上在300万人以上”这个门槛。

 2018年7月13日，《国务院办公厅关于进一步加强城市轨道交通规划建设管理的意见》，修订了原有城市轨道交通建设基本条件，要求申报建设地铁的城市地方一般公共财政预算收入应在300亿元以上（2003年为100亿），地区生产总值3000亿元以上（2003年为1000亿），市区常住人口原则上在300万人以上（无变化），远期客流规模达到单向高峰*3万人以上（无变化）。

烟台2018年公共财政预算收入969.1亿元，2018年GDP7832.58亿元，均超过了地铁修建门槛，唯“市区常住人口原则上在300万人以上”这个门槛稍低，而此次蓬莱区的设立，也为烟台地铁的修建的“门槛问题”带来了根本上的突破。

从短期来看，地铁作为发达城市的体现之一，能有效拉动周边楼盘活跃度，尤其是烟台正在全线勘察的地铁1号线，这可能是烟台的首条地铁。

从长远来看，房价和地铁虽没有*直接关系，但在同一条件下，有没有便捷的交通，就成为影响房价的关键点。

更重要的是，地铁不仅仅是为了出行方便，它能够带动周边的人气，吸引人员聚集，出现便利服务及一系列的配套，从房价→配套→需求者，地铁所经过地段将被盘活，潜力不言而喻。

此外，烟台地铁1号线如果先行开工，能够带动更多的人才、产业、商业、配套落地，尤为值得关注。

值得一提的是，随着蓬莱区的设立，港城人民更加坚定了烟台地铁时代来临的信心，地铁1号线周边的高性价比楼盘更是受到了很多置业者的关注，特别是芝罘区的中瑞城和逸城水岸项目、莱山区的泰和府项目、开发区的东方国际等，小编建议，有意向的小伙伴可以尽早下手，烟台地铁时代即将到来，地铁一响，黄金万两，房价飞涨，这次你还不信吗？

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